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空き家が増えてます
全国的に空き家が増えています。
本日はその「有効活用」として、「宿泊者向けの宿」にするという前提で、最初に考えるべきことをご紹介します。
最初に考えなければいけないのは、
どういう形態で運営をするか？
という点です。
個人で始める場合、従来は簡易宿所営業（以下、簡易型と呼びます）が主流でしたが、2017年から新しい法律、その名も「住宅宿泊事業法」（以下、民泊新法と呼びます）が出来ましたので、両者の違いを紹介します。
許可制の簡易型は改修費用が掛かる
簡易宿所営業（簡易型）と、住宅宿泊事業法（民泊新法）の大きな違いは、「許可制」か「届け出制」かです。
簡易型の場合、様々な法律上の許可が必要です。例えば、
- 旅館業法
- 水質汚濁防止法
- 食品衛生法
- 浄化槽法
など。具体的には、
- バスルームと洗面は分けるべし！
- トイレは男女一つずつ設けるべし！
などなど。住宅として住んでいた家をそのまま使えるケースは少なく、少なからぬ改修（リフォーム）が発生します。
実際、どのくらいの回収が必要かは、地元の保健所に相談をしに行きましょう。（寸法の分かる平面図を忘れずにね！）
届け出制の民泊新法はまだ少ない
その一方で、民泊新法の場合、
民泊始めます！
という登録制なので、簡易型と比べた場合、アレコレ改修をする必要がありません。つまり、初期投資としての改修費用を抑えられる可能性が高いです。
その他、営業日数などの違いもありますが、細かい違いについてはこちらのサイトが参考になります。
民泊新法は、所管する都道府県によって、細かいルールを適用している場合があるので、必ず確認をしましょう。
長崎県の場合（民泊新法）
こちらのサイトに詳細が載っています。本日は、その中で、長崎県の場合のルールをご紹介します。
住宅としての定義
民泊新法が適用できるのは、「台所」、「浴室」、「便所」、「洗面設備」を備えている『住宅』のみです。
住宅の居住要件については、以下の3点が示されていますが、はっきり言って、何とでも操作できます。
Ａ 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
Ｂ 入居者の募集が行われている家屋
Ｃ 随時その所有者，賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋
また、営業日数の上限は180日となっています。
準備① 住民への説明
長崎県では、住民への迷惑を最小限にするために、地元の区長とか、ご近所さんにチラシで説明をしなければいけません。
準備② 万全の防災設備
火災や事故があったときに備え、しっかり防災対策をしましょうというお触れです。非常用の照明器具とかの設置が求められます。
避難経路の確保や、自動火災報知機の設置も含まれます。詳細はこちら。
準備➂ 管理組合への確認
これは、マンションの場合のみ適用されます。
管理組合が民泊を認めていない場合は、実施が出来ません。
準備④ 宿泊管理業務の委託
難しい言葉で書いてありますが、要するに
誰かに業務を委託する場合、泊める人の部屋数が多かったり、家主が不在になる場合は、業務を委託してください
ということです。届け出をした自らが、住宅宿泊管理業務を行う場合は委託不要です。
準備が出来たら届け出を
個人の場合と法人の場合で、求められる書類が異なりますので注意しましょう。詳細はこちら。
事業者が守るべき事項
- 宿泊者の衛生の確保
- 宿泊者の安全の確保
- 外国人宿泊者の快適性及び利便性の確保
- 宿泊者名簿の備付けと本人確認
- 周辺地域への生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明
- 苦情等への対応
- 住宅宿泊管理業務の委託
- 宿泊サービス提供契約の締結の代理等の委託
- 標識の掲示
- 長崎県への定期報告
など、たくさんあります。
他の関係法令の遵守
これについては、
住宅宿泊事業を営むことにより、水質汚濁防止法や温泉法など他の法令において、届出や許可申請が必要となる場合があるため、事前に管轄の保健所等、関係機関へご相談ください。
と紹介され、以下の法律が示されています。
- 水質汚濁防止法
- 食品衛生法
- 温泉法
- 下水道法
- 都市計画法
もし、これらを全て守らなければいけない場合、改修の費用が発生します。
結論
以上、色々と面倒なことが多そうでしたが、ざっくりまとめると
- 簡易型は、旅館業法に基づくハード面の改修コストが高い
- 民泊新法は、手続きや説明・報告など、ソフトな手続きコストが高い
という印象です。
実際に幾らのコストが必要になるかは、各県・市町村によって異なりますので、まずは保健所に相談に行ってみましょう。